據(jù)央視新聞，國務(wù)院總理李克強(qiáng)11月22日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議,，會議提出，落實因城施策支持剛性和改善性住房需求的政策。推進(jìn)保交樓專項借款盡快全面落到項目,，激勵商業(yè)銀行新發(fā)放保交樓貸款，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展,。

這也是11月以來,，政府部門對房地產(chǎn)市場的再一次發(fā)聲。

多項政策打出房地產(chǎn)金融“組合拳”,，一行兩會齊發(fā)聲

進(jìn)入11月,，金融管理部門推出多項舉措，整合了信貸,、保函,、債券等多種手段,，涉及“保交樓”、預(yù)售監(jiān)管資金,、房企并購等多個方面,，打出房地產(chǎn)金融“組合拳”。

11月11日,，央行,、銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，在房地產(chǎn)信貸投放,、“保交樓”金融支持,、風(fēng)險處置、保護(hù)金融消費(fèi)者權(quán)益,、階段性調(diào)整金融政策等方面作出了16條明確要求（簡稱“金融支持16條”）,。

11月14日，中國銀保監(jiān)會辦公廳,、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳,、人民銀行辦公廳等三部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》，對商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金相關(guān)要求,，支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)合理使用預(yù)售監(jiān)管資金,，防范化解房地產(chǎn)企業(yè)流動性風(fēng)險，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展提出了12條要求,。

隨后,，2022金融街論壇年會召開，據(jù)“國是直通車”11月21日報道,，金融監(jiān)管部門一行兩會主要負(fù)責(zé)人再度針對房地產(chǎn)市場發(fā)聲,。

中國央行行長易綱指出，針對前期一些房企風(fēng)險暴露導(dǎo)致逾期交房,，官方已出臺2000億元“保交樓”專項借款,，支持已售住房的建設(shè)交付，并研究設(shè)立鼓勵商業(yè)銀行支持“保交樓”結(jié)構(gòu)性政策工具,。

中國證監(jiān)會主席易會滿表示,，當(dāng)前，要密切關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)面臨的困難挑戰(zhàn),，支持實施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計劃,，繼續(xù)支持房地產(chǎn)企業(yè)合理債券融資需求，支持涉房企業(yè)開展并購重組及配套融資,，支持有一定比例涉房業(yè)務(wù)的企業(yè)開展股權(quán)融資,。

同日（11月21日），人民銀行,、銀保監(jiān)會聯(lián)合召開全國性商業(yè)銀行信貸工作座談會,，研究部署金融支持穩(wěn)經(jīng)濟(jì)大盤政策措施落實工作,。

人民銀行黨委委員、副行長潘功勝介紹,，在前期推出的“保交樓”專項借款的基礎(chǔ)上,，人民銀行將面向6家商業(yè)銀行推出2000億元“保交樓”貸款支持計劃，為商業(yè)銀行提供零成本資金,，以鼓勵其支持“保交樓”工作,。

《經(jīng)濟(jì)日報》報道顯示，2021年恒大風(fēng)險顯性化后,，引發(fā)了和其模式類似的高負(fù)債,、高杠桿、高周轉(zhuǎn),、膨脹速度非?？斓姆科蟮倪`約風(fēng)險。疊加房地產(chǎn)市場需求中樞水平下降,、疫情頻繁擾動等因素,，放大了房企風(fēng)險的外溢性。

“在這種情況下,，金融機(jī)構(gòu)避險是正?，F(xiàn)象，但不能過度避險,?！迸斯僬f，目前,，過度避險現(xiàn)象仍在不同程度上存在,，如部分金融機(jī)構(gòu)對民企融資“一刀切”等,。潘功勝強(qiáng)調(diào),，各商業(yè)銀行應(yīng)根據(jù)“16條”（《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》）重新評估各行內(nèi)部政策，和“16條”精神保持一致,。

多家銀行跟進(jìn)響應(yīng),，七家房企獲得數(shù)千億高額授信

為響應(yīng)“金融支持16條”相關(guān)政策及落實全國性商業(yè)銀行信貸工作座談會會議精神，11月23日,，多家銀行陸續(xù)對外發(fā)布信息,，深化銀企合作。

其中,，萬科與多家銀行簽署戰(zhàn)略協(xié)議,，一日內(nèi)獲得超兩千億授信額度。11月23日上午,，交通銀行與萬科集團(tuán)簽署全面戰(zhàn)略合作協(xié)議,。根據(jù)協(xié)議,，交行將為萬科集團(tuán)提供人民幣1000億元意向性綜合授信額度，并提供多元化融資服務(wù),，包括但不限于房地產(chǎn)開發(fā)貸款,、個人住房按揭貸款、并購貸款,、保函,、供應(yīng)鏈融資、債券投資等,。

同時,，中國銀行與萬科集團(tuán)簽署《戰(zhàn)略合作協(xié)議》，根據(jù)協(xié)議,，中國銀行將為萬科集團(tuán)提供不超過1000億元人民幣或等值外幣的意向性授信額度,，在房地產(chǎn)開發(fā)貸款、并購貸款,、債券承銷與投資,、個人住房貸款、保函,、供應(yīng)鏈融資等業(yè)務(wù)領(lǐng)域深化全方位業(yè)務(wù)合作,。

此外，中國農(nóng)業(yè)銀行亦與中海發(fā)展,、華潤置地,、萬科集團(tuán)、龍湖集團(tuán),、金地集團(tuán)五家房企舉行銀企戰(zhàn)略合作協(xié)議簽約儀式,，銀企各方將利用各自行業(yè)優(yōu)勢，整合資源,，深化全面合作,，按照自愿平等、互利共贏的原則,，圍繞商品房,、保障房、城市更新等重點(diǎn)領(lǐng)域,，在房地產(chǎn)開發(fā)貸款,、個人住房按揭貸款、并購貸款,、債券承銷與投資等業(yè)務(wù)方面,，進(jìn)一步加深合作，建立長期穩(wěn)定的合作關(guān)系。

同日,，美的置業(yè)與交通銀行總行簽署200億元全面戰(zhàn)略合作協(xié)議,，根據(jù)協(xié)議，交通銀行將為美的置業(yè)提供不超過200億元人民幣意向性授信額度,，額度適用范圍包括但不限于房地產(chǎn)開發(fā)貸款,、債券投資、并購貸款,、保函,、供應(yīng)鏈融資等。

中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水指出,，農(nóng)行,、交行、中國銀行與多家房企簽署全面戰(zhàn)略合作協(xié)議,，是對11月11日央行,、銀保監(jiān)會“金融支持16條”和11月21日全國性商業(yè)銀行信貸工作座談會會議精神的落實。

“金融支持16條”指出,，穩(wěn)定房地產(chǎn)開發(fā)貸款投放,，鼓勵金融機(jī)構(gòu)重點(diǎn)支持治理完善、聚焦主業(yè),、資質(zhì)良好的房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展,。同時，全國性商業(yè)銀行信貸工作座談指出,，全國性商業(yè)銀行要增強(qiáng)責(zé)任擔(dān)當(dāng),，發(fā)揮“頭雁”作用，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序,，穩(wěn)定房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款,、建筑企業(yè)貸款投放。

劉水認(rèn)為,，根據(jù)近期政策精神,，要穩(wěn)定房地產(chǎn)貸款，全國性商業(yè)銀行要增強(qiáng)責(zé)任擔(dān)當(dāng),，支持優(yōu)質(zhì)房企發(fā)展,。為落實這些精神，后續(xù)將有更多銀行及房企簽署合作協(xié)議,，增加房地產(chǎn)貸款投放。

“三箭齊發(fā)”促進(jìn)民營房企融資恢復(fù)

在諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄看來,，近期尤其是進(jìn)入11月份后針對房地產(chǎn)的支持政策出臺更為頻繁,，并且相對來說較為全面和廣泛，金融16條從供需兩端全方位入手，第二支箭從房企融資方向施力,，整體來看,，本輪政策力度較大。

據(jù)交易商協(xié)會網(wǎng)站11月8日消息,，2018年,，針對部分民營企業(yè)遇到的融資困難問題，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn),，人民銀行會同有關(guān)部門,，從信貸、債券,、股權(quán)三個融資渠道采取“三支箭”的政策組合,，支持民營企業(yè)拓展融資。民營企業(yè)債券融資支持工具作為“第二支箭”,，有力引導(dǎo)市場機(jī)構(gòu)改善對民營企業(yè)的風(fēng)險偏好和融資氛圍,，有效緩解了民營企業(yè)信用收縮問題，促進(jìn)了民營企業(yè)融資恢復(fù),，降低了民營企業(yè)融資成本,。

11月22日，中國銀行間市場交易商協(xié)會發(fā)布消息稱,，“第二支箭”繼續(xù)發(fā)力,，近日，萬科企業(yè)股份有限公司向交易商協(xié)會表達(dá)了280億元儲架式注冊發(fā)行意向,，待履行內(nèi)部股東大會決策程序后正式報送,；同時，金地（集團(tuán)）股份有限公司也向交易商協(xié)會遞交了150億元儲架式注冊發(fā)行申請,。

根據(jù)交易商協(xié)會公布的信息,，“第二支箭”受理融資規(guī)模近千億元，截至目前,，已經(jīng)有五家房企披露儲架式注冊發(fā)行,，總金額約930億元。

根據(jù)債務(wù)融資工具注冊發(fā)行自律規(guī)則,，能夠向投資人規(guī)范進(jìn)行信息披露的企業(yè)均可開展儲架式注冊發(fā)行,。儲架式注冊發(fā)行是市場化、法治化,、公開透明的發(fā)債管理模式,，企業(yè)可在注冊有效期內(nèi)結(jié)合需求分次發(fā)行。

另根據(jù)交易商協(xié)會11月23日消息,，中債增進(jìn)公司在民企債券融資支持工具（“第二支箭”）政策框架下,，出具對龍湖集團(tuán)、美的置業(yè)、金輝集團(tuán)三家民營房企發(fā)債信用增進(jìn)函,，擬首批分別支持三家企業(yè)發(fā)行20億元,、15億元、12億元中期票據(jù),，后續(xù)將根據(jù)企業(yè)需求提供持續(xù)增信發(fā)債服務(wù),。

交易商協(xié)會稱，本次對龍湖集團(tuán)等三家民營房企出具信用增進(jìn)函,，是“第二支箭”延期并擴(kuò)容政策實施后首批信用增進(jìn)業(yè)務(wù),，標(biāo)志著政策框架下增信項目的快速扎實落地。

截至目前,，中債增進(jìn)公司已通過公開業(yè)務(wù)郵箱收到近百家民營房企增信業(yè)務(wù)意向,，正在按照相關(guān)機(jī)制積極推進(jìn)業(yè)務(wù)開展。

在業(yè)內(nèi)人士看來,，中債增進(jìn)公司開具發(fā)債信用增進(jìn)函,，是支持民營房企發(fā)債的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，標(biāo)志“第二支箭”繼續(xù)發(fā)力,。

與此同時,，有房企人士向澎湃新聞表示，公司有意按照“第三支箭”的政策指導(dǎo),，引入國資股東,，進(jìn)行股權(quán)融資。另一家房企則在一場會議中表示,，集團(tuán)層面的引入國資股東比較難,，入股項目則相對容易些。

市場筑底回升仍需具備三個條件

展望后市,，陳霄提到,，近期以來中央層面頻頻輸出重磅利好，對房地產(chǎn)市場意義非凡,。多管齊下支持房地產(chǎn),，將有效促進(jìn)行業(yè)信心的恢復(fù)，疊加疫情防控逐步優(yōu)化,，預(yù)計接下來到年底房地產(chǎn)市場將會加速修復(fù),，從當(dāng)前的形勢來看，明年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)機(jī)是很有可能實現(xiàn)的,。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波提到,，不同于以往市場調(diào)整，本輪樓市下行周期疊加了國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)變化因素,、樓市進(jìn)入新周期等諸多影響,，也預(yù)示著市場筑底回升會相對波折,。分離外部因素,，單從房地產(chǎn)行業(yè)本身來看,，預(yù)計本輪樓市的市場轉(zhuǎn)折點(diǎn)到來需具備三個條件，供給側(cè)房企金融支持實質(zhì)落地,、需求側(cè)針對一二線城市改善需求政策更大面積推行,、保交樓推進(jìn)不斷向好。

張波提到,，房企的金融支持來看,，兩部門聯(lián)合發(fā)布的金融16條對后市的影響會非常直接，政策清晰體現(xiàn)出保房企的思路,，尤其對于優(yōu)質(zhì)民營房企的金融政策支持力度會進(jìn)一步增強(qiáng),，加之“第二支箭”同步發(fā)力，11月“第二支箭”擴(kuò)容首批民營房企現(xiàn)已落地,，龍湖集團(tuán),、美的置業(yè)、金輝集團(tuán)三家民營房企獲得信用增進(jìn)函,，未來如果進(jìn)度不斷加快,，更多覆蓋頭部優(yōu)質(zhì)房企，就會產(chǎn)生明顯的拉動作用,。

從需求側(cè)來看,，一二線城市改善需求政策的大面積推行，目前來看首套的政策力度已經(jīng)較為全面,，但針對改善需求,，尤其是賣一買一的改善性需求的支持力度，在一二線依然偏弱,，全面推行的政策只有個稅退還,。“認(rèn)房不認(rèn)貸”需要在更多城市推進(jìn),，這才有利于加快改善置業(yè)這類大群體的入市節(jié)奏,。同時針對改善置業(yè)也要有更多首付和利率層面的優(yōu)惠，甚至在部分城市針對二套房的支持力度也需要明顯加強(qiáng),。

此外,，保交樓政策的推進(jìn)，保交樓保的是基礎(chǔ)信心,，只有項目的交付得到有效推進(jìn),，購房者才有信心入市，這一點(diǎn)在項目交付問題相對突出的城市尤其值得關(guān)注,。一方面需要壓實房企責(zé)任,，專項緊盯開工節(jié)奏,，另一方面還需做好具備條件的信貸投放，協(xié)助推進(jìn)項目有序復(fù)工,，如期交付,。