新房質(zhì)量不滿意怎么辦？交付投訴率如何下降,？為進一步改善住宅質(zhì)量和交付品質(zhì),，上海從2021年6月起試行新建住宅工程業(yè)主“預(yù)看房制度”，明確建設(shè)單位在竣工驗收前須組織所有已購房業(yè)主提前查看房屋質(zhì)量,、提出問題,，并在房屋正式交付前對業(yè)主所提問題組織參建單位進行整改，倒逼建設(shè)單位和施工單位消除質(zhì)量問題,。

近日,，有購房者林清（化名）向澎湃新聞（www.thepaper.cn）反映，11月中下旬,，其所購買的樓盤南山虹橋領(lǐng)峯開展了“預(yù)看房”活動,，開發(fā)商設(shè)定種種門檻，包括不準(zhǔn)帶驗房師,、看房時間30分鐘以內(nèi),、謝絕拍照攝影等，地下車庫也以沒建好為由拒絕業(yè)主查看,。

“推行預(yù)看房,，不就是為了提早發(fā)現(xiàn)問題、盡快整改,，減少投訴提升滿意度嗎,？”林清表示，自己非專業(yè)人士,，房屋存在問題也不一定能發(fā)現(xiàn),。開發(fā)商不允許業(yè)主帶驗房師的做法，讓他覺得此次“預(yù)看房”像走個過場,，制度形同虛設(shè),，未起到應(yīng)有作用,。

11月22日，上海市住建委相關(guān)工作人員向澎湃新聞記者回應(yīng),，業(yè)主“預(yù)看房”選擇專業(yè)的驗房師屬合理需求,，可以理解，也沒有規(guī)定說不能請驗房師,。目前,，“預(yù)看房”制度仍在試行中，住建部門正不斷汲取經(jīng)驗,、收集市民意見,，加強對建設(shè)單位的指導(dǎo)和監(jiān)督，提升人民群眾對住宅工程質(zhì)量的獲得感和滿意度,。

提升住宅工程品質(zhì),，“預(yù)看房”制度化

公開資料顯示，南山虹橋領(lǐng)峯項目位于上海嘉定區(qū)江橋板塊,，總套數(shù)698套,，2021年7月、11月兩次開盤售罄,。開發(fā)商上海南茂實業(yè)發(fā)展有限公司2020年7月成立,，由蘇州南山新吳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司百分百持股，后者隸屬上市公司南山控股（SZ 002314）,，具有國資背景,。目前“南山系”地產(chǎn)在滬涉及的新開發(fā)樓盤還有龍湖南山虹橋天璽領(lǐng)峯、招商南山虹橋璀璨領(lǐng)峯,、南山嘉薈領(lǐng)峯以及南山華漕項目,。

林清介紹，他于11月13日收到開發(fā)商寄來的邀請函,。其中提到,，項目施工接近尾聲，誠邀參加“預(yù)看房”活動,，時間為11月18日9點-9點30分,。僅限房屋產(chǎn)權(quán)人，每戶人數(shù)不得超過2人,，地庫不作開放,，且謝絕拍照、攝影,。

預(yù)看房邀請函部分內(nèi)容,。

“預(yù)看房”制度是上海創(chuàng)新工程質(zhì)量監(jiān)管的一次“地方實踐”。

據(jù)中國建設(shè)報報道，為貫徹落實《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于完善質(zhì)量保障體系提升建筑工程品質(zhì)指導(dǎo)意見的通知》精神,，2020年起,，上海率先在奉賢區(qū)試點預(yù)看房制度，旨在突出建設(shè)單位首要質(zhì)量責(zé)任,，有效防治建筑工程質(zhì)量問題,。

報道介紹，以往交付商品房,，業(yè)主通常只能在交房后知道房屋是否存在質(zhì)量瑕疵,，因“為時已晚”容易產(chǎn)生不滿情緒。預(yù)看房制度打破這一傳統(tǒng)做法,，開發(fā)商在住宅項目竣工驗收前組織業(yè)主提前看房,，業(yè)主在房屋建造過程中由原來的“旁觀者”變?yōu)椤皡⑴c者”，與開發(fā)商,、施工方共同發(fā)現(xiàn)問題,、解決問題。

2021年5月26日,，上海市建設(shè)工程安全質(zhì)量監(jiān)督總站發(fā)布《關(guān)于在本市試行新建住宅工程業(yè)主“預(yù)看房”制度的通知》，明確當(dāng)年6月起交付的新建住宅試行業(yè)主預(yù)看房制度,，“倒逼”建設(shè)單位和施工單位消除質(zhì)量問題,。

2022年1月11日，上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會印發(fā)《本市新建住宅工程“業(yè)主房屋質(zhì)量預(yù)看房”制度（試行）》,，目的是持續(xù)推進住宅工程品質(zhì)提升工作,，落實新建住宅工程參建單位主體責(zé)任，強化建設(shè)單位首要質(zhì)量責(zé)任,。

文件明確,，“預(yù)看房”制度是指在住宅工程分戶驗收后、質(zhì)量竣工驗收前,，由建設(shè)單位組織購房業(yè)主查看房屋工程質(zhì)量, 并對業(yè)主所提的質(zhì)量問題在建筑工程竣工備案前組織整改,。

文件還要求，“預(yù)看房”工作實施前,，建設(shè)單位應(yīng)至少提前一周通知全數(shù)已購房業(yè)主,，實施工作天數(shù)原則上按網(wǎng)簽銷售住宅戶數(shù)進行確定，例如網(wǎng)簽銷售戶數(shù)大于500戶時,，“預(yù)看房”時間不少于 7天,。

“預(yù)看房”能不能帶驗房師？

“預(yù)看房”能不能請驗房師,？據(jù)解放日報2021年7月報道,，率先試行“預(yù)看房”的上海奉賢區(qū)某樓盤施工基本完成、進入分戶驗收階段后，除了請第三方人員上門評估外,，還特地組織了一場“預(yù)看房”活動,。有人帶了一家子來，仔仔細(xì)細(xì)查看每個細(xì)節(jié),，還有人特地請了驗房師一起來,。

上述報道介紹，預(yù)看當(dāng)天,，開發(fā)商向各業(yè)主發(fā)放了由奉賢區(qū)建管委統(tǒng)一定制的意見反饋表,，反饋表上面半頁用于填寫反饋意見?！拔覀円?，開發(fā)商必須按照業(yè)主要求整改后，再由我們進行隨機抽查,。抽查通過,，才能進入到下一個驗收環(huán)節(jié)?！狈钯t區(qū)建設(shè)工程安全質(zhì)量監(jiān)督站站長沈玉鋒說,。

小區(qū)大門。

林清表示,，他所購買的樓盤南山虹橋領(lǐng)峯建設(shè)過程中就出現(xiàn)了建筑外立面鼓包,、小區(qū)正門與前期宣傳不符等情況，這讓他對房屋質(zhì)量更加重視,。出于專業(yè)性的考慮,，再加上媒體報道中有驗房師參與預(yù)看房的先例，他決定也請一名驗房師,，以便更加精準(zhǔn)高效地發(fā)現(xiàn)問題,，盡早整改。

然而,，到11月18日預(yù)看房當(dāng)日,，林清和驗房師趕到樓盤時，開發(fā)商安排多名保安堵住入口,，禁止驗房師進入,，并揚言“你現(xiàn)在可以報警”。溝通無果后,，林清不得不在開發(fā)商安排的工作人員陪同下進行看房,。

“感覺看了個寂寞，對大家來說都是浪費時間,?！绷智逄寡?，自己被安排在“預(yù)看房”第一天，又是第一次買房,，對建筑工程也完全不在行,，進入房屋后只能粗略看個樣子，陪同的工作人員也未給予專業(yè)性提示,。

之后幾天,，林清從其他業(yè)主處得知，有的房屋在預(yù)看中發(fā)現(xiàn)了墻面空鼓,、踢腳線不齊,、瓷磚不整、墻體滲水受損等情況,，林清也頗為擔(dān)憂,，“我們?nèi)狈彿拷?jīng)驗，也非專業(yè)人士,，很難發(fā)現(xiàn)這些,。”

另據(jù)林清回憶,，實際預(yù)看房過程中,，開發(fā)商未按規(guī)定向其出示分戶驗收數(shù)據(jù)，陪同人員雖然沒有禁止拍照攝影,，但反復(fù)提示時間,，規(guī)定30分鐘，就算延長也不能太久,。小區(qū)綠化和兒童游樂區(qū)域沒有完成,，地下車庫也以“還在建設(shè)中”為由不允許查看,，車庫入口處甚至安裝了鐵柵欄進行“硬隔離”,。

根據(jù)上海市住建委發(fā)布的《本市新建住宅工程“業(yè)主房屋質(zhì)量預(yù)看房”制度（試行）》，預(yù)看房內(nèi)容分為全裝修和非全裝修工程兩類,，其中全裝修住宅戶內(nèi)查看內(nèi)容有9項,，包括墻面、頂棚,、吊頂,、地面防滲漏、給排水管道的防滲漏等,，公共部位查看內(nèi)容2項,，如屋面防水質(zhì)量、地下室防滲漏情況等,。

“業(yè)主能在30分鐘看完這么多項目嗎,？兒童游樂區(qū)域沒建好、車庫也不讓看，為什么還要組織預(yù)看房,，業(yè)主又怎么提出意見,？”林清感到不解。

針對“預(yù)看房”不能帶驗房師的情況,，澎湃新聞記者咨詢了南山虹橋領(lǐng)峯工作人員,。對方稱，現(xiàn)場還是工地狀態(tài),，項目本身也會展開自查,，目前確實僅限產(chǎn)權(quán)人進入小區(qū)。

11月22日,，上海市住建委相關(guān)工作人員向澎湃新聞記者回應(yīng),，業(yè)主預(yù)看房選擇專業(yè)的驗房師屬合理需求，可以理解,，也沒有規(guī)定說不能請驗房師,。同時，由于此時房屋處于未交付狀態(tài),，現(xiàn)場管理需依照工地的管理標(biāo)準(zhǔn)進行,。出于疫情下減少人員聚集的初衷，前往“預(yù)看房”的人數(shù)原則上不宜超過2人,，看房者應(yīng)當(dāng)遵守施工現(xiàn)場的即時疫情防控要求,。

“非常時期，我們的工地管理確實較為嚴(yán)格,。根據(jù)防疫政策,，建設(shè)單位在組織‘預(yù)看房’前要先向?qū)俚亟宙?zhèn)報備。在這種情況下,，能順利開展‘預(yù)看房’已是不易,，還請廣大業(yè)主理解?！鄙鲜龉ぷ魅藛T表示,，“預(yù)看房”制度仍在試行，住建部門正不斷汲取經(jīng)驗,、收集市民意見,，加強對建設(shè)單位的指導(dǎo)和監(jiān)督。

澎湃新聞記者了解到,，目前上海市住建委有關(guān)部門正在編寫相關(guān)細(xì)則和指南,，進一步規(guī)范建設(shè)單位在組織“預(yù)看房”時的工作手勢，夯實建設(shè)單位對建筑質(zhì)量的首要責(zé)任,，改善住宅質(zhì)量和交付品質(zhì),。